역전세난과 갭투자 2 / 그리고 깡통전세 피하는 법

역전세난과 갭투자 2

그리고 깡통전세 피하는 법

 

지난 포스트에서

 

전에 역전세난과 갭투자에 대한 이야기를 하며 내년 초 공급과잉이 더욱 심화될 예정이어서 세입자가 없는, 즉 수요가 현저히 떨어져 깡통전세가 전국적으로 속출할 우려가 있다고 말했다. 허나 내년이 오기 전이라도 다음 달 국토교통부가 주거복지로드맵을 발표하면 전월세상한제나 임대차계약갱신 청구권 등 세입자 보호에 초점을 맞춘 정책이 나올 것으로 보여 갭투자 매물이 쏟아질 가능성이 높다고 한다. 이러면 집값과 전셋값은 필연적으로 더 떨어지게 된다. 더 큰 문제는 입주 물량이 급증하는 내년부터는 역전세난이 국지적인 문제가 아니라 사회적인 문제로까지 떠오를 가능성이 크다는 점이다. 뿐만 아니라 서울 강남 역시나 전세가율이 지나치게 높은 상황에 갭투자를 한 사람들이 많아 안전하다고 단언할 수도 없다.

 

실제 일부 지역

 

실제 일부 지역에서는 전세 만기가 도래했지만 갭투자자들이 추가 세입자를 구하지 못해 공인중개사무소에 급전세와 전세금 반환 대출조달을 문의하는 사례가 늘고 있다고 한다. 다른 세입자를 찾지 못하면 결국 전세금 대출을 받아 전세금을 내어줘야 하는데 내년부터 가계대출 규제로 대출이 안 되면 집이 경매로 넘어갈 수도 있고 결국 2금융권을 이용해야 하는 상황이 올수도 있다는 것이다.

 

 

답답

 

답답하다. 자신이 갭투자를 한 것도, 전세를 내놓은 집주인도, 깡통전세가 무서운 입주인도 아니라서 그 딴 역전세난이니 뭐니 상관없다고 말하는가. 그게 아니다. 아예 자신의 명의로 된 집에 살고 있고 아들, 딸, 형제, 남매에게 다른 집을 사주거나 자신의 소유한 또 다른 집을 넘겨주는 경우면 모를까 우리 같은 서민들은 결국 전셋집에 자리 잡고 살림살이를 시작해야 한다. 그게 몇 년 후의 자신의 모습이 아니라면 나의 부모, 나의 형제, 그것도 아니라면 나의 자식의 위험일 수도 있다. 그런데도 깡통전세가 무섭지 않다고? 그렇다면 좋다, 만약 집주인이 사업을 하다 망해버리면 그땐 어떻게 할 건가. 집주인에게는 돈이 없고 빚쟁이들은 달려들 것인데 어떻게 내가 전세 보증금을 받아 낼 수 있지? 이런 경우의 대부분은 건물 역시 담보로 잡혀있을 것이 당연하고 말이다. 이러면 무슨 수가 없지 않나. 깡통전세라는게 이와 같은 것이다. 다를 바가 없다.

 

하우스 푸어

 

요즘 같이 부동산 가격이 하락 추세에 있고 그와 동시에 대출이율이 오르려는 직전의 판국에서는 전세가 아니라도 고민해야 할 것이 있다. 실제로 내년 금리 인상은 불 보듯 뻔한 일이고 그럼에도 무리하게

빚

을 내서 집을 산 당신에게 계속되는 집값 폭락이라는 사태가 일어난다면 말이다. 이렇게 되면 통칭 하우스 푸어가 될 위험도 무시 할 수 없게 된다. 하우스 푸어를 사람들은 이렇게 말하더라... "돈을 벌어도 버는 것이 아닌 집단을 통칭하는 신조어"라고. 참 웃픈 말이다.

 

신축한 아파트는 이런 걱정에서 좀 낫겠지만, 단 몇년간은 말이다. 그래도 전혀 상관없다고 말 할 수 있는것도 아니다. 내 주위에도 신축 아파트에 입주 했는데 하우스 푸어의 위험에 직면한 경우가 있다. 어떤 신축 아파트는 계약전 하우스 푸어에 대한 보상을 계약 조건으로 내 거는 데도 있는 걸 봤지만, 그런데 중요한건 그 새 아파트란게 비싸도 너무 비싸지 않나.

 

 

깡통전세 피하는 법

 

1. 깡통전세 피해를 방지하려면 먼저 계약하기 전 등기부등본부터 살펴봐야 한다. 등기부등본을 보면 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황 외에도 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있다. 등기부등본은 계약 전후로 여러 번에 걸쳐 확인이 필요하다. 전세금 일부를 내고 잔금을 치르기 전 기간까지 주인명의가 변경되거나 해당 매물로 임대인이 대출을 받을 수 있기 때문이고 실제로 이랬으면...

 

계약을 해지하는 것 말고는 그래봐야 별수가 없지만.

 

2. 임대차계약 후에는 대항 요건을 갖추고자 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전입신고가 어려우면 전세권(전세가의 0.24%) 설정을 해야 한다. 이를 설정하면 훗날 집주인이 대출을 받았다 집이 경매에 넘어가더라도 은행과 동등하게 지분 비율에 따라 돈을 돌려받을 수 있다.

 

물론 100% 다 돌려받는 것은 또 아니다만. 그리고 그놈의 전세권, 대부분의 집주인들이 설정 잘 안 해주려고 하지 않았던가? 참 어렵다.

 

3. 임차권의 3대 조건, 즉 실제거주, 전입신고, 확정일자 받기를 모두 충족했다 해도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 먼저 집주인의 세금 체납 사실을 모른 채 전세계약을 했는데 압류가 진행되는 것이다. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정과 확정일자를 받았다 해도 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 쉽지 않다. 개인의 채권보다 국가의 납세의무와 공적인 채권이 더 우선시 되니 말이다.

 

현재 국세청에서는 집주인의 세금 체납액을 알아볼 수 있는 ‘미납국세열람제도’를 운영 중이다. 이때 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 납부 여부도 확인해야 한다. 다만 세입자가 전입신고한 날 국세청으로부터 세금 통지서를 받았다면 우선순위에서 밀릴 수 있다. 세입자의 권리는 전입신고 다음 날부터 발생하고, 국세는 당일부터 발생하기 때문이다. 미납국세열람제도는 집주인으로부터 동의를 얻어 주택 등 소재지 관할 세무서장에게 신청해 체납국세를 확인하면 된다.

 

그런데 이걸 누가하겠냐고 이 말이다. 동의를 얻어? 에휴... 이딴게 제도란다. “저기... 세금 다 안내셨을지 모르니까 국세청에 좀 확인하게 동의 좀 해주시겠어요?” 라고 계약 전에 꼭 집주인에게 이야기 해보자. ㅅㅂ

 

4. 앞서 말 한대로 집주인이 은행대출은 없지만 사업이 망하는 경우에도 전세보증금을 지키는 데 어려움이 따른다. 현행법상 근로자가 고용주로부터 월급, 퇴직금, 재해보상금을 지급받지 못한 경우에는 일부 금액을 담보물권보다 우선해 변제받을 수 있기 때문이다. 이에 따른 피해가 우려된다면 전세계약 체결 전 집주인이 개인사업자인지 확인하도록 한다.

 

사실 확인 한다고 해도 별반 달라지는 건 없지만.

 

 

 

5. 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 전세금반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가도 주택도시보증공사나 서울보증이 세입자에게 대신 전세금을 돌려주는 장치다. 보증금이 3억 원이라고 치면 종전 보증료는 연간 45만 원이었던 반면, 현재는 38만4000원으로 줄어들었다.

 

허나 매달 4~5만원씩 폰요금 내는 것도 아까워 속이 쓰린 판국에 이런 헛돈 쓰는 걸 또 누가하냐는 게 솔직한 심정이다. 하지만 정말로 계약 전에 깡통전세가 눈앞에 보여 현실적으로 참을 수 없이 불안한 사람이라면, 사실 이 방법이 그나마 유일하게 확실한 방법이긴 하다.

 

5. 이런 사전 준비 없이 있다가 전세 보증금을 못 받게 된다면, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제를 받는 길만이 남게 된다. 최우선변제란 임차인이 선순위 근저당권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는데 아쉽게도 보증금 전체를 보호받는 것은 또 아니다. 게다가 일정 한도 이상의 보증금은 제외된다. 그것은 대충 1억 이하의 소액보증금뿐이다.

 

최우선변제요건

 

1. 보증금액이 일정금액 이하이어야 한다.

2. 선순위 담보물건 설정 일을 기준으로 한다.

3. 대항력(점유 + 전입신고)이 있어야 한다.

 

표

 

아래 표는 주택임대차보호법 최우선변제의 일정요건을 충족한다면 해당주택이 경매에 넘어갈 경우 권리관계의 순위와 관계없이 최우선변제 받을 수 있는 금액이다.

 

 

나름

 

나름 정리를 해보았지만... 더 이상은 잘 모르겠다. 그저 올해 연말처럼 조용하면서도 물밑에서 뭔가가 일고 있는 듯한 불안감이 알 수 없이 드는 때도 없었던 것 같다. 잘은 몰라도 부동산이니 주식이니 북한이니 미국이니 그런 것들 말이다.

 

역전세난과 갭투자 이전 글

2017/11/21 - [Gadget／Law ／ Living ] - 역전세난과 갭투자 그리고 깡통전세