역전세난과 갭투자 그리고 깡통전세

 

 

역전세난과 갭투자 그리고 깡통전세

 

 

역전세난이란

 

연말 부동산 물량이 쏟아지면서 입주폭탄에 따른 역전세난이 가시화 될 전망이라고 한다. 지방은 이미 역전세난이 심화되고 있고, 전방위적으로 수도권까지 확산될 조짐이라고. 전세 물량이 부족하여 입주 수요가 만족을 얻지 못하고 그럴수록 전세값이 오르게 되는 것을 전세난이라고 불렀다면, 역전세난이란 입주 물량 증가로 전세 수요를 초과하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상을 말한다.

 

공급이 늘어나면서

 

역전세난은 엄연히 공급의 과잉으로 일어난다. 공급이 늘어나면서 전셋값 하락도 따라오게 된다. 하락세가 지속되자 집값이 분양가를 밑도는 '마이너스 프리미엄'까지 등장했다고 한다. 분양 받은 집을 전세로 내놓고 시세차익을 노리는 갭투자자들이 대출 부담을 버티지 못하고 집을 팔면서 매매가격도 하락하고 있는 것이다.

 

갭투자란

 

갭투자란 기본적으로 아파트를 사고 그 아파트로 전세를 놓아 전세금으로 아파트의 매입가를 충당한다는 개념으로 시작됐다. 이 정도 생각은 당연지사다. 사실 누구나 다 할 수 있는 생각이지만. (난 이걸 이미 학창 시절에 생각했다) 이게 투자 내지는 투기가 된 이유는 2014년 이후 아파트 전세금이 치솟는 상황에서 몇 달 사이에 매매가격과 전세가격이 같아지는 현상을 보고 덤벼드는 사람들 때문이었다.

 

 

이들은 매매 계약서를 쓸 시점에 낮았던 전세가격이 고작 수개월 만에 2~3천만원 올라버려서 매매가격과 전세가격이 비슷해져 버리는 경우를 노리는 것이다. 그게 아니라 해도 매입가와 전세가가 얼추 비슷한 경우면 이때에도 갭투자는 성립할 수 있다. 이렇게 되면 전세를 내어주고 그 오른 전세금으로 아파트 매매 잔금을 치러 버리고 결국 자기자본이 거의 들이가지 않거나 최소한의 금액으로 부동산을 소유하게 돼버린다. 흔히 말하길 “전세 끼고 부동산을 매입 한다” 이 말인 것이다. 개인적으로 듣기에는 이 시기에 이런 방법으로 집을 200채 소유하게 된 사람도 있다고 했다. 거참... 뭐.. 좀 그렇다.

 

 

위험

 

물론 문제는 있다. 전세값이 하락하면 어떻게 할 것이냐 라는 위험이다. 하지만 원초적인 문제는 따로 있다. 그 전세 보증금도 네 돈은 아니지 않냐 하는 문제다. 아무리 투기니 뭐니 해도 결국 수억이나 하는 집 한 체를 꽁으로 먹는다는 것은 어불성설이다. 궁극적으로는 부동산 투기란 부동산 값의 상승으로 인하여 이득을 버는 방법이며 갭투자도 역시 이러한 논리로 이득을 취하는 것일 뿐이다. 그러니 이러한 위험 부담을 충분히 감당할 만한 어느 정도 재력이 있는 자에게나 가능한 투자 방법이 바로 갭투자인 것이다.

 

 

사실

 

사실 그 동안 천정부지로 솟은 전세값과 갭투자와 같은 부동산 투기가 만연했기에 서민들만 집없이 떠도는 서러움에 시달려야 했다. 그렇기에 입주자 입장에서는 역전세난으로 전셋값이 떨어진다면 오히려 신나는 일이 아닐까 생각 들지도 모른다.

 

하지만

 

하지만 이것은 하나만 아는 생각이다. 부동산 업계에 따르면 경북, 경남, 충남 등 지방 지역을 중심으로 역전세난이 발생하면서 리스크가 확대되고 있다고 한다. 국지적으로 역전세난이 본격화 돼가고 있는 실정이다. 이들 지역 전셋값이 이전 보다 하락해 집주인들이 추가 자금 마련에 고심하고 있다고 한다.

 

 

그런데 이게 왜 하나만 아는 생각이냐고? 상황이 이렇게 되면 집주인은 다음 세입자를 위한 자금마련에 문제가 생기게 되고 그러면 세입자가 보증금을 못 받을 우려가 생기게 되기 때문이다. 또한 입주물량이 쏟아지고 집주인이 세입자를 구하지 못하는 공급과잉 현상이 계속된다면 자칫 내 집이 깡통전세로 전략해버릴 우려가 생기게 된다.

 

깡통전세

 

깡통전세는 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 70%가 넘어 사실상 깡통이나 다름없는 주택을 말한다. 최근 깡통전세 가능성의 척도가 되는 전세가율(매매가 대비 전세가)이 상승하는 추세라고 한다. KB국민은행의 주택가격 동향 자료를 보면 2월 서울 아파트 전세가율은 역대 최고치인 75.7%로 집계됐다. 수도권 일부 지역의 전세가율은 80~90%를 육박해 매매가 수준에 근접했으며 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모든 주택 유형이 포함된 종합주택 전세가율도 68.2%로 사상 최고치라고 전하고 있다. 결국 전셋값 고공행진이 지속되면서 세입자가 전세보증금을 돌려받기 힘든 경우가 속속 생겨나고 있는 것이다.

 

 

진짜?

 

그런데 이게 사실이라고? 아니 무슨 전세 보증금을 못돌려받는다니. 무슨 개뼈다귀 같은 소리냐 할지 모르겠다. 하지만 깡통전세에 피눈물을 흘리고 있는 사람이 의외로 많다는게 사실이다. 여기엔 다른 사람도 아니고 주택건축분야 공무원이 깡통전세에 당한 기사마저 보인다. 스스로를 위로하길 “못 믿겠지만, 판사들도 당해요. 운이 나빠 그런 거지”라는 아래 기사를 읽을 수 있다.

 

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0001950646

 

(게다가 더 무서운 게 이건 2014년도에 난 기사라는 말이다.)

 

설상가상

 

설상가상 내년 전국 입주물량은 올해보다도 17% 많은 44만2700여가구에 이를 것으로 추산되면서, 역전세난과 깡통전세는 더욱 심화될 수 있는 조짐이다.

 

업계 한 관계자는 2~3년 전 분양시장 호황 때 쏟아졌던 물량이 하반기부터 본격적으로 입주할 예정이어서 공급 과잉 지역을 중심으로 집값 하락이 가속화할 수 있다고 했다. 또한 내년 초에 공급과잉이 더욱 심화될 예정이어서 세입자가 없는, 즉 수요가 현저히 떨어져 깡통전세가 전국적으로 속출할 우려를 간과할 수 없다고 전하고 있다.

 

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